100万円購入したファンドが償還したら3年間の運用結果76円にしかならなかったらどう思いますか?
ちなみに騰落率は-99.99%です
※途中の分配金などは考慮せず

近畿財務局は25日、業界中堅の高木証券(大阪市)に対し、7月1日から2週間、ファンド商品の販売などを禁じる一部業務停止命令を出した「レジデンシャルONE事件」の内容を考えてみました

百万円が76円に…高木証券に2週間一部業務停止命令 朝日新聞
普通の感覚で言えば「どうやったらここまで損失を出せるんだ?」ってほど3年間(ファンド運用期間)でほぼゼロは狙っても難しいパフォーマンスなのですがカラクリは簡単・・・ただし木証券の巧妙な手口でした

キーワードは「レバレッジ」ざっくり説明すると

  • 一般投資家から資金を集めますが,これだけでは足りないので,銀行からも借入れ
  • 資金を使って,都心の賃貸マンション「木住居用不動産投資ファンド」を購入し,運用を行う
  • 運用期間経過後は,マンションを売却し,その売却代金を償還資金に充てる
  • ただし償還をする際に,銀行に対する借入金の返済が優先されている

調べてみると金融機関から2~3倍の資金を借り入れていたらしく不動産が1~2割下落するだけで出資金がほとんどなくなってしまうような極めてハイリスクな商品でした
このカラクリ(銀行に対する借入金の返済が優先)は毎月1千万円近い販売ノルマがあったらしくリスク説明がまったくされていなかったようです
そのリスク説明も「営業員34人のうち31人はこの危険性を理解せず、残る3人のうち1人も危険性を説明せずに販売していた」なんじゃそりゃ・・・。
34人中2人しかまともに商品を理解して販売しなかったのは酷い話です

木証券の勧誘方針はどうなっているのか?ホームページで確認してみると

当社は、お客様に商品を勧誘するにあたっては、お客様の知識、投資経験、財産の状況及び当該金融商品の販売に係る契約を締結する目的等に照らし、商品内容やリスク内容等の適切な説明に努めます。

当社は、金融商品取引法及び法令諸規則等を遵守し、適切な勧誘が行われるよう、内部管理体制の強化に努めます。

当社は、お客様の判断と責任において取引が行われるよう、適切な情報提供に努めます。


もうここまででじゅうぶん詐欺的商法なファンドなのですがおまけにコスト面はどうなっていたのか?

ファンド名レジデンシャルワン住居用不動産投資ファンド匿名組合
ファンド形態匿名組合型
申込方法制定の【匿名組合契約書】への署名捺印をもって行います。
申込単位100万円を1口として1口以上1口単位
ファンド運用期間3年間
匿名組合の決算日毎年2回
中途解約原則、中途解約はできません。
〈お申込時、譲渡時に直接ご負担いただく費用〉
申込手数料当初出資金の3.15%(うち消費税0.15%)
譲渡手数料発行価格の1.05%(うち消費税0.05%)、譲渡にかかる確定日付取得等の実費分
〈出資金で間接的にご負担いただく(ファンドから支払われる)費用〉
【基本管理報酬】中間・本決算ごとに出資金総額の0.63%(うち消費税0.03%)
【アクイジション報酬】不動産信託受益権購入価格の1.05%(うち消費税0.05%)
【ディスポジション報酬】不動産信託受益権売却価格の0.525%(うち消費税0.025%)
【営業者報酬】年間20万円を出資比率に応じてご負担いただきます。
【成功報酬】当該事業年度における本匿名組合出資に対する成功報酬控除前の損益分配額が、
本匿名組合の8%を上回る場合には、以下の算式に 基づく金額となります。
(成功報酬控除前の損益分配額-本匿名組合出資の発行価額の総額×8%)×42%(うち消費税2%)

よくわからないものには手を出さないのが賢明ですね?

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